מכירת דירה היא לא עניין פשוט.
כ-60% מעסקאות המכר בישראל הן של דירות יד שנייה¹ ו"זמן המדף" של הדירה מרגע פרסומה ועד למכירתה עומד על כ-30 חודשים². תפקידו של עורך הדין במשוואה הזו הוא קריטי. במיוחד כשנמצאים הרוכשים הפוטנציאליים ויש להוביל את העסקה במקצועיות (ולעתים אף ביצירתיות) אל "הארץ המובטחת".
לוקחים אתכם צמוד
משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן ואנו עוסקים אך ורק בעסקאות מכר למגורים. תודות להתמקדות הזו אנו בעלי ניסיון עשיר בכל הניואנסים שמאפיינים עסקאות למכירת דירה מכל סוג.
בין אם זוהי עסקה "סטנדרטית" ובין אם עסקה מורכבת כמו, למשל, מכירת דירה מרובת בעלים, מכירת דירה עם חריגות בנייה, טיפול בפתרונות מימון במקרה של מכירת דירת מגורים טרם/אחרי רכישת הדירה החדשה, מכירת דירה תוך פירוק שיתוף במקרקעין, הענקת דירה במתנה, מכירת דירה בגירושין ועוד.
משרד עורכי דין אילנה ספקטור לוקח אתכם צמוד ומעמיד לרשותכם ניסיון של כ-10 שנים בייצוג מאות מוכרי דירות. מייסדת המשרד, עורכת הדין אילנה ספקטור, מובילה באופן אישי את הטיפול בלקוח על כל ההיבטים הבירוקרטיים והמימוניים, שיקולי המס והמו"מ מול עורך הדין המייצג את הרוכשים.
מטרתנו היא אחת – להביא אתכם למכירת דירה באופן המיטבי. אנחנו רואים בעבודתנו שליחות וחשוב לנו לוודא שאתם נכנסים לעסקה הוגנת, נכונה וברמת סיכון השואפת לאפס. אנו יודעים שאתם מפקידים בידינו את אחת העסקאות הגדולות ביותר שתעשו בחייכם ומתייחסים לזה בחרדת קודש. מתוך התפיסה הזו נדע למצוא פתרונות מקצועיים ויצירתיים לאתגרים ומצד שני נשקף לכם סיטואציות שבהן עדיף להמתין לרוכש הבא. הכל תוך קיום דיאלוג פתוח ושקוף בכל שלב ושלב.
בדיקות מקדמיות ומשפטיות
אנו מבצעים את מלוא הבדיקות המשפטיות ומשלבים שיקולי מיסוי המשפיעים דרמטית על כדאיות העסקה (שכן לעתים קרובות הם מטפסים לכדי עשרות ואף מאות אלפי שקלים). כך גם אנו מסייעים בניתוח ריאלי של השווי האמיתי של הנכס ומוודאים היבטים תכנוניים והנדסיים כמו חריגות בנייה מחד ו/או אי-ניצול זכויות בנייה מאידך.
במסגרת תפקידנו אנו מלווים את הלקוחות בבירור הערות שונות אשר רובצות על זכויותיהם בנכס ואשר יכולות כמובן להשפיע על מהלך העסקה והבאתה לכדי סיום. במידת הצורך נבצע גם בדיקות על הרוכשים עצמם ויכולותיהם לעמוד בהתחייבויות בהתאם לחוזה.
שיקולי מיסוי והשפעתם על כדאיות העסקה
שיקולי מיסוי הם חלק בלתי נפרד מעסקת מכר ורבים מהם רובצים לפתחם של המוכרים. המס המוכר ביותר בעניין זה הוא מס השבח שנגזר מעליית השווי של הנכס בהתאם למדרגות שונות ובכפוף לפטורים הניתנים למימוש בהתאם לנסיבות. לצד מס שבח, המוכרים יכולים להיות מחויבים גם בהיטל השבחה לרשות המקומית וכן בהיטלים נוספים כמו היטלי פיתוח, כביש, אגרת מים, ביוב, תיעול ועוד.
כמשרד עורכי דין שמייצג את המוכרים אנו בודקים היטב את החשיפה לתשלום מיסים ומסייעים עם תכנון מס אפקטיבי, יעיל ואיכותי. תכנון מיסוי מקרקעין שגם מבטיח עמידה בדרישות החוק וגם – חשוב לא פחות – מביא לידי ביטוי ניצול מקסימלי של ההטבות, ההנחות או הפטורים.
הגנה על זכויות המוכרים ברישום הערת אזהרה לטובת הקונה
אלמנט חשוב נוסף הוא הערת האזהרה שנרשמת לטובת הקונה בשלב מוקדם יחסית של תהליך המכירה של הדירה. הקונים בדרך כלל יבקשו להבטיח באמצעות רישום הערת אזהרה את התשלומים שהם מעבירים למוכרים. הערת האזהרה תקפה כל אימת שהקונה ממלא את ההתחייבויות החלות עליו בהתאם להסכם המכר (ניתן למחוק הערת אזהרה במקרה של הפרה יסודית של החוזה).
היבטי מימון ומכירת דירה במקביל לרכישת דירה
קונים רבים נעזרים בבנק לטובת מימון הרכישה ולוקחים לשם כך הלוואת משכנתה. צעד זה משפיע גם עליכם, המוכרים. כולל בכך שתדרשו לחתום מול הבנק המממן על "כתב התחייבות לרישום משכנתה". תפקידנו כעורכי דין המייצגים את המוכרים כולל ווידוא שזכויותיכם נשמרות במסמך מול הבנק והסיכון מצומצם.
במקרים רבים מכירת דירה היא למעשה מכירת דירת מגורים במטרה לעבור לנכס אחר. עורך הדין נדרש להתייחס לזה תוך הבנה אמיתית של צורכי המוכרים ומקורותיהם הכספיים לביצוע רכישת הדירה.
בין השאר עליו להתייחס לכך מבחינת פריסת התשלומים מול הקונים וכמובן לקחת בחשבון שיקולים נוספים כמו מימון הרכישה (למשל, על ידי הלוואת גישור), לוחות זמנים עם מינימום שכירויות/פתרונות-ביניים ועוד. כל הפרמטרים הללו נלקחים על ידינו בחשבון ברחל ביתך הקטנה ונכנסים כנדרש להסכם המכר באופן ברור ונהיר.
עורך דין מכירת דירה – שומר על זכויות לקוחו
עורך דין מכירת דירה משרת לקוחות פרטיים המבקשים לסגור עסקה למכירת דירתם. כל עסקה כזאת נחשבת למורכבת בגלל שקשורים בה תהליכים מורכבים ותשלומים נכבדים. כמו כן ,יש צורך להכין הסכם המתאים לצרכי המוכר. לכן יש לתכנן אותו היטב עם ייעוץ וליווי צמוד. עורכת דין אילנה ספקטור עוסקת בתחום וניתן לקבל ממנה מידע מפורט.
עורך דין מכירת דירה – שומר על זכויות לקוחו
עו"ד מכירת דירה פועל רבות לטובת עסקה בטוחה וכדאית מבחינת המוכר. משום כך, כדאי לערב אותו כבר בראשית התהליך לטובת ייעוץ מיסוי והכנת העסקה. בדיקות מקדימות חשובות נוגעות למיסוי. המס העיקרי הוא מס שבח שמוטל על רווח שנוצר מיום רכישת הדירה ועד למכירתה. אלא, שהוא לא מוטל באופן אוטומטי אלא במקרים מסוימים. כאשר מדובר בדירה שניה למשל, ועוד. פתרון אפשרי הוא, לעיתים, תקופת צינון בין מכירת דירה אחת לשנייה וכן הלאה. מס אחר שיכול להיות מוטל על מוכר דירה הוא היטל השבחה לרשות המקומית. יצוין כי עלולים לצוץ מיסים נוספים וכדאי לבדוק את כולם. במידה וקיימת משכנתא כדאי לבדוק את אופן חיסולה או גרירתה במקרה של רכישת דירה חדשה והעלויות הקשורות בנושא. בנוסף, חשוב מאוד שעורך הדין יברר לגבי הרוכשים ויכולת התשלום שלהם. מעורבותו במשא ומתן נחוצה כדי לחדד היבטים משפטיים אותם מכניסים להסכם ועוד.
הסכם מסודר עם הגנות מתאימות
הסכם חייב להיערך על פי החוק ומכניסים בו פרטים שהוסכמו על ידי הצדדים בעל פה. עו"ד מוכשר מכניס בו כל מיני הגנות השומרות על זכויות המוכרים לטובת השלמת עסקה בטוחה ונקיה. עו"ד המייצג את המוכר מכניס בו סעיפים שמטרתם להגן על המוכר, למשל סעיפים לגבי הסכומים עליהם התחייב הקונה ישולמו, תרופות ועונשים בגין פיגורים בתשלומים ועוד. הוא אף מדווח לרשויות המס על העסקה.
שירות מטעם מומחים
עורכת דין אילנה ספקטור עוסקת בתחום ומומלץ לקבל ממנה שירות מקצועי המלווה ביחס אישי. היא בעלת ידע רב וניסיון עשיר המגיעים בין השאר, ממתן שירותים מעולים ללקוחותיה לאורך זמן. היא תשמח לתת שירות ללקוחות חדשים.
עו"ד מכירת דירה
עו"ד מכירת דירה מטפל בעסקה על כל פרטיה. מדובר על ייעוץ לגבי מיסוי, הכנת הסכם, תשלום מיסים, רישום וכדומה. כל עסקת מכר של נדל"ן הינה מורכבת ויש לבצע אותה על פי הוראות החוק. מדובר על כספים רבים המועברים מצד לצד ויש חשיבות לליווי צמוד. עורכת דין אילנה ספקטור עוסקת בתחום וניתן לקבל ממנה מידע רלוונטי.
עו"ד מכירת דירה – יעיל ומיומן
עו"ד מכירת דירה מייעץ היטב לגבי המיסוי הנדרש. המוכר מחויב במס שבח שמשמעותו הוא מס על הרווח בין מחיר הרכישה למכירה. לחילופין, קיים מיסוי מיוחד במידה וקיימת דירה נוספת בבעלות המוכר וכן הלאה. בנוסף, קיימים מיסים אפשריים אחרים המוטלים על דירה כגון היטל השבחה ועוד. היבטי המיסוי חשובים כדי לבצע תכנון מס ולמטרות אחרות. בדיקות אחרות שעורך דין עורך הן לגבי הגבלות שעלולות להיווצר בעת המכירה. מדובר על משכנתאות קיימות, תקופות צינון בין מכירת דירה אחת לבאה בתור וכדומה. במידת הצורך יכול לבדוק לגבי יכולת התשלום של הרוכשים. הבדיקה חשובה כדי לוודא שהעסקה לא נתקעת בגלל נושא התשלום. עורך דין משתתף במשא ומתן ומדגיש היבטים משפטיים הכרחיים שונים.
הכנת הסכם מפורט
הסכם נעשה על פי החוק. הוא כולל את כל הסעיפים החשובים ומבטא למעשה את ההסכמות שהצדדים הגיעו אליהן בעל פה. תפקידו החשוב של עורך הדין הוא לשמור על זכויות המוכר. כך כדי שיקבל את מלוא הסכומים אשר לגביהם התחייבו הקונה, שלא יהיו פיגורים בתשלומים, עונשים ותרופות על הפרות סעיפים חשובים אחרים ועוד. לאחר החתימה על החוזה יש לשלם את המיסים בגינו ועורך הדין מדווח לרשויות על המכירה ומקבל לידו מהם את מסמכי המיסוי. במידת הצורך ועל פי בקשת הלקוח, הוא אף יכול לערער על השומה שהתקבלה.
שירות עם התחייבות
עורכת דין אילנה ספקטור עוסקת בתחום ומומלץ לקבל ממנה שירות מקצועי עם יחס אישי. היא בעלת ידע רב וניסיון מצטבר המגיעים בין היתר, ממתן שירותים מעולים ללקוחותיה לאורך זמן. היא תשמח להעמיד את יכולותיה וכישוריה לטובת כל לקוח חדש.
עורכי דין מכירת דירה מטפלים בעסקה זאת בצורה יסודית. מכירת דירה היא נחשבת לעסקה מורכבת מאוד ולכן, יש להקדיש לה תשומת לב רבה, תכנון נכון וביצוע חלק. עסקה אשר במהלכה מועברים כספים רבים מצד לצד, קיימים תשלומי מיסים ויש חובה לבדיקתם יחד עם מצב רישום הזכויות הדירה הנמכרת. כל הסכם חייב להיערך ולהיחתם כחוק. עורכת דין אילנה ספקטור עוסקת בתחום וניתן לקבל ממנה מידע מפורט.
עורכי דין מכירת דירה – מיומנים וממוקדים
עורכי דין מכירת דירה ילוו את המוכר לכל אורך התהליך. מומלץ מאוד לקבל מהם ייעוץ עוד טרם פרסום הדירה כדי להבין את מהות העסקה. יש בדיקות מקדימות שכדאי לברר כי הן עשויות לחסוך כסף רב וגם תסבוכות מיותרות. נושא המיסוי למוכרים חשוב מאוד בגלל חוקי המס הקיימים. יש צורך לשלם מס שבח והחוקים לגביו מורכבים. כך במקרה של דירה יחידה, דירה שנייה, טווח זמן בין מכירת דירה אחת לשנייה ותקופת צינון הכרחית ועוד. קיימות הקלות בנסיבות שונות ועוד. ישנם מקרים שבעקבות מכירת דירה המוכר עלול להיות חב בהיטל השבחה לרשות המקומית, ובנוסף, חיובים אחרים שלא תמיד מודעים להם. במידה וקיימת משכנתא אזי כדאי מאוד לבדוק את עלות חיסולה ו/או גרירתה וכדומה. אחרי קבלת התמונה המלאה אז ניתן לדעת בבירור לקראת מה הולכים. כדאי גם שעורך הדין יבדוק לגבי הרוכשים הפוטנציאליים כולל יכולות התשלום שלהם, וכמובן, לחדד היבטים משפטיים עוד טרם הכנת החוזה.
הסכם
הסכם מבטא, למעשה, את ההסכמות ששני הצדדים הגיעו אליהם. עו"ד המייצג את המוכר מכניס בו סעיפים שמטרתם להגן עליו עד להשלמת העסקה. על מנת שלקוחו יקבל את מלוא הסכומים עליהם התחייב הקונה, למניעת פיגורים בתשלומים, עונשים ותרופות על הפרות סעיפים חשובים אחרים ועוד. לאחר החתימה על החוזה מחויב עורך הדין לדווח לרשויות על המכירה וכן לסדר את נושא תשלומי המס.
שירות מסור
עורכת דין אילנה ספקטור עוסקת בתחום ומומלץ לקבל ממנה שירות מקצועי המלווה ביחס אישי. היא בעלת ידע רב וניסיון עשיר המגיעים מהתמחות בתחום וממתן שירותים מעולים ללקוחותיה לאורך זמן. היא תשמח לתת שירות ללקוחות חדשים.
