השכרת דירה היא התקשרות משפטית שמעמידה משני צדי המתרס – ברוב המקרים – שני גורמים פרטיים.
לפי נתוני הלמ"ס, אחד מכל ארבעה תאים משפחתיים בישראל גר בשכירות¹. כך גם לא מדובר במקשה אחת אלא בפסיפס של ישראלים שבוחרים להשכיר או לשכור מסיבות שונות. למשל, לא כל בעל נכס הוא "משקיע נדל"ן" ויש שוכרים שמעדיפים לגור בשכירות למרות שיש להם דירה/בית בבעלותם.
תהיה הסיבה אשר תהיה, השכרת דירה היא התקשרות משפטית לכל דבר ועניין. במשרד עורכי דין אילנה ספקטור אנחנו מאמינים שחוזה שכירות טוב הוא כזה שנכנס למגירה מיד לאחר החתימה ושלא צריך "להשתמש" בו לצורך פתרון מחלוקות. ככל שכל הנושאים בין המשכיר לשוכר יוגדרו "על הכתב", וככל שלא תיוותרנה "פינות פתוחות", כך השכירות תתקיים כסדרה לטובת כל הצדדים.
משרדי מספק מענה הן לשוכרים והן למשכירים. בין אם בעריכת חוזה שכירות חדש לחלוטין (שירות הניתן בדרך כלל לבעלי הנכסים) ובין אם בהגשת הערות או תיקונים מצד השוכרים כלפי המשכיר.
סכסוכי שכירויות – הקדמת תרופה למכה
סכסוכי שוכרים-משכירים אינם עניין פשוט ויכולים להגיע לכדי מחלוקות בסכומים גבוהים ביותר. זאת, עוד מעבר לעוגמת הנפש או הנזקים האחרים שיכולים להיגרם למי מן הצדדים.
הסיבות לסכסוכים רבות ומגוונות. החל משוכרים שלא שומרים על הנכס ו/או לא מקפידים לשלם את שכר הדירה המוסכם, וכלה במשכירים שמתעלמים מחובות המונחות לפתחם כמו ביצוע תיקונים נדרשים.
כך גם ישנן סוגיות מקדימות שקשורות להסכמי שכירות כמו חתימה על זיכרון דברים, ומנגד נושאים משפטיים קריטיים לגבי מנגנון העזיבה של השוכרים (האם ניתן "לצאת לפני", מה קורה במידה שהשוכרים לא מוצאים פתרון חלופי עם תום החוזה, מה נחשבת הפרה יסודית של החוזה המאפשרת להתירו באופן חד צדדי וכדומה). על מנת לעשות מעט סדר בדברים, ריכזנו עבורכם 4 טיפים לכל אחד מהצדדים בעסקת שכירות.
הסכם שכירות – טיפים לבעל הנכס (המשכיר)
- בירור יכולות כלכליות של השוכרים – השוכרים הפוטנציאליים עשויים להיראות כאנשים הגונים ונחמדים אך רק בדיקה כלכלית תוודא שהם יהיו מסוגלים לשאת בתשלומי השכירות. שימו לב שלאור הפסיקה המרוככת בישראל, לא תמיד יהיה פשוט "להוציא שוכר" רק בגלל אי תשלום שכר דירה (בטח ובטח שלא במקרה חד-פעמי). על מנת להקדים תרופה למכה יש לבצע בדיקות פיננסיות המבוססות על נתונים אמפיריים כמו הצגת תלושי שכר אחרונים ואפילו תדפיס חשבונות עו"ש, הליכי פשיטת רגל, כינוס נכסים, חובות מרובים בהוצאה לפועל ועוד
- זכות השכירות – זכות השכירות צריכה להיות מוגדרת היטב כזכות אישית של השוכרים למטרות השכירות בלבד. זאת בכדי למנוע מצבים שבהם השוכרים מחליטים לעשות "השכרת משנה" (השכרת דירה מושכרת) ו/או משתמשים בנכס לצרכים שאינם למגורים החושפים אותם ואת בעל הנכס לעבירות מנהליות.
- מנגנון יציאה ברור – שוכרים רבים יהיו מעוניינים מסיבות שונות לצאת מהנכס טרם תום תקופת השכירות. חשוב שבעל הנכס יגדיר מנגנון ברור ליציאה לפני החוזה הן מבחינת הודעה מראש והן מבחינת תשלומים. בד"כ נהוג לקבוע זמן ראוי להודעה וחיוב השוכרים בתשלום השכירות במידה שלא נמצאו שוכרים אחרים שייכנסו במקומם.
- ערבות – השוכרים מקבלים לשימושם נכס שערכו רב ועל כן יש לוודא שהם מפקידים סכום ערבות ראוי כנגד נזקים שייגרמו לדירה במהלך שהותם. יודגש כי החוק בישראל מגביל את סכום הערבות ועל כן קיימת חשיבות גדולה לליווי המשפטי בניסוח מוקפד של סעיפי הביטחון הכלכלי של המשכיר.
טיפים לשוכרים
- צילום הנכס ביום הכניסה – מחלוקות רבות בין שוכרים למשכירים נולדות כתוצאה מתלונות לגבי נזקים שנגרמו לכאורה לדירה בתקופת השכירות. כך גם ישנן מחלוקות לא מעטות באשר לתיקונים נדרשים תוך כדי. חשוב לצלם את הדירה במועד הכניסה ולוודא שמצבה As-Is מתועד היטב מכל זווית. משרדנו מלווה את לקוחותיו גם במתן דגשים לגבי הצילומים הראשוניים הללו לאור ניסיוננו העשיר.
- בדיקות תקינות מקיפות – מעבר לצילום הנכס צריך לבצע בדיקות תקינות מקיפות שכוללות לא רק מראה וויזואלי אלא ווידוא שכל מערכות הדירה אכן עובדות. כן, כולל מים, חשמל, מיזוג אוויר וכדומה. בחתימה על חוזה השכירות השוכרים נדרשים להצהיר שהדירה מתאימה לצרכיהם כפי שהיא והם עלולים להתקשות בהעלאת טענות "חדשות" לאחר הכניסה.
- אופציה ומנגנון העלאת שכר דירה – שכירות נעשית פעמים רבות לתקופות ארוכות אך חוזה השכירות ייחתם לרוב לתקופה של 12 חודשים בלבד. שוכרים יכולים לבקש (ואף לקבל) סעיף "אופציה" עם קדימות להארכת החוזה. כיום, כשמחירי השכירות מזנקים, משכירים רבים לא ששים להכניס סעיף אופציה ללא אפשרות מוסכמת להעלאת שכר הדירה. שוכרים יכולים לבקש הגבלה של ההעלאה מראש.
- יציאה מחוזה – נסיבות החיים לא ניתנות לחיזוי ואי אפשר לדעת מתי השוכר יהיה מעוניין להפסיק את החוזה טרם תום תקופת השכירות. רצוי להגדיר מראש תקופת זמן מוסכמת ליציאה מהחוזה, כולל אפשרות שלא לשלם שכר דירה במידה שהשוכר יסייע במציאת שוכרים חלופיים.
